分野 E｜不動産 よく出る

区分所有法

過去の公開問題では、規約の変更の決議の多数、共用部分の共有持分、管理者の集会の招集が、3回分で3問出ています。

よく出る形

  • 集会の決議の多数（規約の変更など）を、空欄にして問う
  • 共用部分の共有持分の決め方と、規約で変えられるかを問う
  • 管理者の役割（集会の招集など）を問う

覚えること

  • 専有部分（住戸など、区分所有者が所有する部分）と、共用部分（みんなで使う部分）に分ける
  • 廊下・階段室など、構造上みんなが使う部分は、規約がなくても共用部分（法定共用部分）
  • 専有部分になれる部分（集会室など）は、規約で定めて共用部分にできる（規約共用部分）
  • 敷地利用権（敷地を使う権利）が共有などのときは、規約に別段の定めがなければ、専有部分と分けて処分できない
  • 共用部分の共有持分は、各区分所有者の専有部分の床面積の割合による。規約で別段の定めもできる
  • 集会の普通の決議は、出席した区分所有者及び議決権の各過半数で決める（法律や規約に別段の定めがあればその定め）
  • 規約の設定・変更・廃止は、区分所有者と議決権の各過半数が出席した集会で決議する
  • その多数は、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上出どころ
  • 規約の変更が一部の区分所有者に特別の影響を及ぼすときは、その承諾が必要
  • 建替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上出どころの多数で行う
  • 建物が次のいずれかに当たるときは、建替え決議の多数が各4分の3以上出どころになる
  • 地震・火災への安全性が基準に満たない、外壁などの落下のおそれ、配管設備の劣化、バリアフリー基準に満たない
  • 形状や効用の著しい変更を伴う共用部分の変更は、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上出どころの多数で決める
  • この割合は、規約で2分の1を超える割合出どころまで下げられる
  • 瑕疵の除去（欠陥の取り除き）やバリアフリーのための変更は、出席した区分所有者及び議決権の各3分の2以上出どころ
  • 著しい変更を伴わない共用部分の変更は、普通の決議で行える
  • 管理者は、規約に別段の定めがなければ、集会の決議で選任・解任される
  • 管理者は、少なくとも毎年1回出どころ、集会を招集しなければならない

数字と計算

  • 例：専有部分が40㎡・60㎡・100㎡の3戸なら、合計200㎡に対する持分は20％・30％・50％
  • 例：40人のうち30人が出席（1人1票）なら、規約の変更の賛成は30人×75％出どころ＝22.5人、つまり23人以上

ひっかけ

  • 規約の変更の多数は、全員（総数）ではなく、出席者を母数に数える
  • 共用部分の持分の基準は、専有部分の床面積。戸数や部屋数の割合ではない
  • 規約の変更の多数と、建替え決議の多数を取りちがえない。建替えのほうが高い

想定問題

4問（○×式と三答択一式）

このテーマの想定問題を解く（4問）

このテーマの公開問題

公開問題を解く（3問）

この本文の数字の出どころ