分野 E｜不動産 よく出る

居住用財産などの譲渡の特例

過去の公開問題では、居住用財産の特別控除の期限、空き家特例の控除額、買換え特例の取得費・取得時期の引継ぎが、3回分で3問出ています。

よく出る形

  • 居住用財産の特別控除の売却期限、空き家特例の控除額、買換え特例の取得費の引継ぎなどを問う

覚えること

  • 居住用財産を売ると、譲渡所得から最高3,000万円出どころを引ける（所有期間は問わない）
  • 対象は、いま住んでいる家屋と、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日出どころまでに売る家屋
  • 売った年の前年および前々年出どころに、この控除（空き家特例による分を除く）や譲渡損失の損益通算・繰越控除を受けていると使えない
  • 親子・夫婦など特別の関係がある人への売却には使えない
  • 軽減税率の特例は、家屋も敷地も譲渡した年の1月1日現在で10年を超える出どころ居住用財産が対象
  • 軽減税率の特例も、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日出どころまでに売る
  • 軽減税率の特例は、売った年の前年および前々年出どころに受けていないことも必要
  • 税率（各税の合計）は、課税長期譲渡所得金額6,000万円出どころ以下の部分が14.21％出どころ
  • 課税長期譲渡所得金額6,000万円出どころを超える部分は、通常の長期と同じ20.315％出どころ
  • 買換え特例：家屋と敷地の所有期間がともに、売却年の1月1日現在で10年を超える（居住期間10年以上）出どころ
  • 売却代金は1億円以下出どころ。買い換える家屋は50㎡以上（土地は500㎡以下）出どころ
  • 買換え特例は、譲渡益を非課税にせず、課税を将来に繰り延べる
  • 売却は2027年12月31日出どころまで。買換えは売った年の前年から翌年までの3年出どころに行う
  • 買換え資産の取得費は譲渡資産の取得費を引き継ぎ、取得時期は引き継がない（実際に買い入れた日から数える）
  • 買換え特例は、売った年、その前年および前々年出どころに、次の特例を受けていると使えない
  • 3,000万円特別控除（空き家特例による分を除く）、軽減税率の特例、譲渡損失の特例
  • 空き家特例：相続・遺贈で取得した被相続人の居住用家屋と敷地を売ると、最高3,000万円出どころを引ける
  • 家屋と敷地を相続した人が3人以上なら、控除額は2,000万円出どころ。2027年12月31日出どころまでの譲渡に使える
  • 売る期限は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日出どころ。売却代金は1億円以下出どころ
  • 対象家屋は、昭和56年5月31日以前出どころの建築で、区分所有建物でないもの。相続の直前、被相続人のほかに居住者がいない
  • 売る家屋は、耐震基準を満たすか、取り壊して敷地を売る。譲渡の日の属する年の翌年2月15日まで出どころに行う形も可
  • 相続から売る（取り壊す）時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
  • 交換の特例：同じ種類の資産を交換し、所有1年以上出どころ、時価の差20％以内出どころなどを満たすと、譲渡がなかったものとされる

数字と計算

  • 例：譲渡所得5,000万円の自宅は、3,000万円出どころを引いた2,000万円×14.21％出どころ＝284.2万円

ひっかけ

  • 軽減税率の特例は3,000万円出どころ特別控除と重ねられるが、買換え特例は重ねられない

想定問題

4問（○×式と三答択一式）

このテーマの想定問題を解く（4問）

このテーマの公開問題

公開問題を解く（3問）

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